Nella rubrica di oggi, a cura dell’Avv. Fabrizio Speranza, affronteremo una delle problematiche più comuni (e spiacevoli) per chiunque viva in una casa in affitto; parliamo delle infiltrazioni d’acqua tra le pareti che possono anche creare danni importanti all’immobile, ma non solo.
“Sono in affitto in un appartamento e ho infiltrazioni di acqua dal soffitto, che nel mio caso è anche il tetto del condominio. Ho mandato dei messaggi al padrone di casa ma non mi risponde e la cosa va avanti da due settimane. Cosa posso fare?”
Gentile lettore, capisco bene il problema. Le infiltrazioni d’acqua sono un evento non raro e frequente motivo di lite tra i soggetti che vengono coinvolti nella vicenda che ne segue. A tal proposito la prima difficoltà che ricorre è quella di individuare chi chiamare per intervenire nel risolvere il problema, ovvero il soggetto responsabile per il danno causato.
Si tratta di un iniziale e quanto mai necessario accertamento ma, in ambito condominiale, non sempre di semplice ed immediata soluzione. Come indicazione di massima, il soggetto responsabile cui rivolgersi è colui che esercita il controllo sulla cosa che ha generato il danno, colui che in pratica ne è il custode e che, quasi sempre, si identifica con il proprietario dell’immobile, o di una parte di questo, cui si riferisce l’origine del danno. Ho detto quasi sempre perché ci sono casi in cui il soggetto potrà anche essere diverso: chi sarà infatti responsabile se si tratti un’infiltrazione derivante, ad esempio, da una tubatura di competenza del condominio in quanto parte comune?
Dovremo quindi ragionare distinguendo tra il caso in cui il custode della cosa che ha cagionato il danno sia il “condominio”, come soggetto giuridico a sé stante, dal caso diverso in cui la cosa appartenga, esclusivamente ad un proprietario privato.
Il condominio, infatti, è per legge responsabile per i beni comuni e, pertanto, obbligato ad adottare tutte le misure necessarie per evitare che tali beni possano arrecare un danno ai singoli condomini o a terzi, allo stesso modo del singolo proprietario che può e deve rispondere per eventuali danni causati da elementi relativi ad un immobile di sua appartenenza.
Per fare un esempio, se è la vasca da bagno di un appartamento che causa l’infiltrazione al piano di sotto, sarà il proprietario di quest’ultimo a risponderne, mentre sarà il condominio nel caso in cui si tratti della famosa sopracitata tubatura condominiale a doversene interessare ed a provvedere.
Da notare che ci sono anche casi dove tale delimitazione non è così netta riscontrandosi a volte una responsabilità anche di tipo solidale tra diversi soggetti. Ma meglio non entrare ora in tali questioni.
Tornando al caso in questione, è doveroso premettere come lei, in qualità di locatario, abbia diritto a godere pienamente dell’immobile e correlatamente il proprietario sia obbligato a garantire che lei ne possa usufruire nella sua piena utilità prevista dal contratto, cosa che attualmente pare non si stia verificando, stante la condizione in cui versa l’immobile.
A fronte così di tale condizione di inadempimento il proprietario ha il dovere di provvedere, quale responsabile, alle riparazioni necessarie ai sensi dell’art. 1540 e 1541 del Codice civile, affinché tale condizione di pieno godimento sia ripristinata il prima possibile. In tale ottica è corretto quindi, in riferimento anche a tale articolo, far pervenire giusta richiesta di intervento al proprietario dell’immobile il quale, a sua volta, potrà provvedere di diritto ai dovuti accertamenti finalizzati a stabilire l’effettiva ultima responsabilità in merito.
Nel caso, come indicato, di una sua perdurante latitanza, per tutelarsi sarà necessario, con l’assistenza di un legale, inviare una c. d. “judicial letter” ovvero una lettera giudiziale, invitando il proprietario ad intervenire per le riparazioni necessarie ed indicando contestualmente un congruo termine per adempiere. Non essendo certi né della proprietà del “tetto” né dell’esatta causa della infiltrazione, si valuta in questi casi dubbi se chiamare in causa anche il condominio.
Trascorso il periodo indicato senza che alcun risultato sia stato ottenuto, come condomino potrà procedere autonomamente alla riparazione del danno ed ottenere il rimborso delle spese sostenute, che saranno così addebitabili al soggetto responsabile come individuato. Non ultimo, il condomino avrà anche la facoltà, in tal caso, di trattenere le somme dovute come affitto sino alla copertura del costo sostenuto.
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